ரியல் எஸ்டேட் ஒப்பந்த மீறல் வழக்கு: 3 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு புகார் அளிக்க முடியாது - தீர்ப்பாயம் அதிரடி

வீடு வாங்குவோர் ஒப்பந்த மீறல் தொடர்பான இழப்பீட்டு புகார்களை நிர்ணயிக்கப்பட்ட 3 ஆண்டுகளுக்குள் தாக்கல் செய்ய வேண்டும் என தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயம் உத்தரவிட்டுள்ளது.

தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயம் (TNREAT) வீடு வாங்குபவர்களின் நலனை பாதிக்கும் வகையில் ஒரு முக்கியமான தீர்ப்பை வழங்கியுள்ளது. கட்டுமான நிறுவனங்கள் ஒப்பந்த விதிகளை மீறினால், அந்தப் பாதிப்பு ஏற்பட்ட மூன்று ஆண்டுகளுக்குள் மட்டுமே பாதிக்கப்பட்டவர்கள் புகார் அளிக்க முடியும் என்றும், அதற்குப் பிறகு தாக்கல் செய்யப்படும் புகார்களை ஏற்க முடியாது என்றும் தீர்ப்பாயம் திட்டவட்டமாகத் தெரிவித்துள்ளது. திட்டங்கள் ஒப்படைக்கப்படுவதில் தாமதம் ஏற்பட்டாலும், நிர்ணயிக்கப்பட்ட காலக்கெடுவுக்குள் சட்டரீதியான நடவடிக்கை எடுப்பது அவசியம் என நீதிமன்றம் வலியுறுத்தியுள்ளது.

இந்த வழக்கு தொடர்பாக, டாடா வேல்யூ ஹோம்ஸ் நிறுவனத்தின் குத்தம்பாக்கம் திட்டத்தில் வீடு வாங்கிய இருவர் தாக்கல் செய்த மேல்முறையீட்டு மனுவை தீர்ப்பாயம் தள்ளுபடி செய்தது. டிசம்பர் 24, 2025 அன்று தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (TNRERA) பிறப்பித்த உத்தரவை உறுதி செய்த தீர்ப்பாயம், காலாவதியான பிறகு கொண்டு வரப்படும் புகார்கள் செல்லாது என்று கூறியுள்ளது. சம்பந்தப்பட்ட திட்டத்தில் வீடு ஒப்படைக்க வேண்டிய ஒப்பந்த காலக்கெடு, சலுகை காலத்துடன் சேர்த்து ஜனவரி 31, 2017 உடன் முடிவடைந்தது. ஆனால், மனுதாரர்கள் பிப்ரவரி 2023-ல் மட்டுமே புகார் அளித்துள்ளனர். இது சட்ட வரம்பை விட மிக அதிக காலம் என்பதால், புகாரை ஏற்க முடியாது என்று தீர்ப்பாயம் தெளிவுபடுத்தியுள்ளது.

இழப்பீடு கோரும் விவகாரங்களில் ஒப்பந்த மீறல் நடந்த தேதியிலிருந்து மூன்று ஆண்டுகள் என்ற கால வரம்பு (Limitation Act) பொருந்தும் என்று தீர்ப்பாயம் சுட்டிக்காட்டியுள்ளது. ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம், 2016-ல் வரம்புச் சட்டத்தை விலக்க எந்தக் குறிப்பும் இல்லை என்பதால், இது போன்ற வழக்குகளுக்கு கால வரையறை பொருந்தும் என உச்ச நீதிமன்றத்தின் சமீபத்திய தீர்ப்புகளின் அடிப்படையில் நீதிமன்றம் விளக்கமளித்துள்ளது. சிவில் நீதிமன்றங்களுக்கு இணையான அதிகாரங்களைக் கொண்ட TNRERA மற்றும் அதன் மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயங்களில், கால வரம்பிற்குப் பிறகு தொடரப்படும் வழக்குகளை நிராகரிக்க சட்டம் கட்டாயப்படுத்துகிறது.

தங்கள் புகாரில் விற்பனை செய்யப்பட்ட பரப்பு, பிரிக்கப்படாத நிலத்தின் பங்கு, பராமரிப்பு கட்டணம், பயன்பாட்டு இணைப்புகள், சட்ட ஆவணக் கட்டணங்கள் மற்றும் கட்டுமான உயர்வுச் செலவுகள் குறித்து மனுதாரர்கள் முறையிட்டிருந்தனர். இருப்பினும், சட்டப்பூர்வ காலக்கெடுவை தாண்டி வழக்கு தாக்கல் செய்யப்பட்டதால், இந்த அம்சங்கள் குறித்த விவாதங்களுக்கு தீர்ப்பாயம் இடம் அளிக்கவில்லை. இந்தத் தீர்ப்பானது, வீடு வாங்குபவர்கள் தங்கள் உரிமைகளைப் பெறுவதில் காலம் தாழ்த்தாமல், உரிய நேரத்தில் சட்டப்பூர்வ நடவடிக்கைகளை மேற்கொள்ள வேண்டியதன் அவசியத்தை உணர்த்துகிறது.